El sector inmobiliario tiene un gran impacto en la economía, debido a la cantidad de recursos que moviliza, y eso puede representar un factor de riesgo para la infiltración de flujos lícitos.
De acuerdo con la UIAF, sin las medidas de protección adecuadas, esta es una actividad económica que puede ser vulnerable al lavado de activos y/o al movimiento de capital para financiar acciones vinculadas al terrorismo, riesgo sectorial que ha sido identificado tanto a nivel nacional como internacional.
Por estas razones, el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), incluyó dentro de sus estándares internacionales al sector inmobiliario, por lo cual, los oficiales de cumplimiento y sus equipos de trabajo deben identificar correctamente los riesgos asociados a dicha actividad.
Para mayor entendimiento, a continuación, se detallarán cuáles son los principales riesgos y señales de alerta del sector identificados por las autoridades:
Riesgo de LA/FT en el sector inmobiliario
El siguiente listado se basa en los diferentes riesgos identificados por el GAFI y la Unidad de Información y Análisis Financiero de Colombia (UIAF).
- La compra de bienes inmuebles permite el movimiento de grandes cantidades de fondos de una sola vez en una única operación, en contraposición con múltiples operaciones de menor valor.
- Los compradores y los vendedores de bienes inmuebles no tienden a mantener una relación sostenida en el tiempo con un sujeto regulado, lo que puede generar dificultades para los supervisores y para los profesionales que forman parte del sector inmobiliario al momento de analizar conjuntos de operaciones y de identificar actividades sospechosas.
- Los delincuentes pueden intentar lavar fondos pagando por la propiedad inmueble un precio mayor o menor a su valor real.
- Las características de las operaciones reducen el nivel de comprensión de los perfiles del cliente y el incentivo para investigar e implementar de manera adecuada los requisitos de debida diligencia del cliente.
- Son pocos los medios para determinar que la información sobre el/los beneficiarios/s final/es de las operaciones inmobiliarias sea adecuada, precisa y actualizada.
- Faltan mecanismos adecuados y accesibles en los cuales se pueda encontrar fácilmente información sobre los beneficiarios finales de los bienes inmuebles para fines de investigación o de análisis.
- Las PEP corruptas pueden intentar lavar fondos de origen ilícito e integrarlos al sector inmobiliario, tanto en el sector residencial como en el sector comercial.
- Los bienes inmuebles comerciales pueden ser especialmente vulnerables al lavado de activos, debido a la utilización cada vez más frecuente de personas y vehículos jurídicos por parte de compradores y vendedores societarios que buscan estas propiedades para realizar inversiones y generar ingresos.
- Las compras transfronterizas de bienes inmuebles también pueden conllevar riesgos más elevados para los profesionales intervinientes en el sector inmobiliario y para los supervisores, en especial, cuando el comprador procede de una jurisdicción de alto riesgo.
Señales de alerta LA/FT en el sector inmobiliario
Con el propósito de mejorar la comprensión de la operación por parte del sujeto obligado y su habilidad para detectar señales de alerta, se enunciarán las más relevantes, basadas en documentos y guías publicadas por el GAFI y la UIAF:
- Incremento injustificado en las cuentas bancarias de personas naturales y/o jurídicas cuya actividad económica se relacione con agentes inmobiliarios.
- Clientes que participan en negocios que se basan en el uso de dinero en efectivo o solicitan efectuar el pago de una operación con dinero en efectivo y/o por medio de activos virtuales sin transparencia en cuanto a la fuente del pago.
- Personas naturales relacionadas con el sector inmobiliario que reciben altas sumas de operaciones cambiarias y, al poco tiempo, las envían a un país en el exterior.
- Alto número de depósitos en las cuentas de personas naturales y/o jurídicas cuya actividad económica se relacione con agentes inmobiliarios, realizados en sucursales diferentes a la ciudad donde habitualmente desarrollan la actividad económica.
- Personas jurídicas relacionadas con el sector inmobiliario que escinden parcialmente su patrimonio para crear nuevas sociedades mercantiles.
- Socios o miembros de junta directivas que aparecen con registros en alguna lista restrictiva.
- Clientes que tienen vínculos con jurisdicciones de alto riesgo.
- Clientes que son PEP o son parientes o allegados de una PEP.
- Negocios en los que se utilizan estructuras de titularidad complejas de manera deliberada para ocultar al beneficiario final.
Partiendo de la premisa de que el sector inmobiliario está expuesto al riesgo de ser utilizado por delincuentes para el lavado de activos y la financiación del terrorismo, las áreas de cumplimiento –tanto de este sector como de aquellos que sean contrapartes– deben implementar todos los controles y medidas necesarias para mitigarlo.
Además, es preciso realizar capacitaciones y otros esfuerzos para alcanzar un adecuado conocimiento exhaustivo del sector para identificar sus respectivos riesgos y señales de alerta.
