Tres inversores inmobiliarios se declararon culpables de participar en una extensa conspiración de varios años para obtener fraudulentamente un préstamo de 74 millones de dólares y un préstamo de 45 millones de dólares y adquirir fraudulentamente propiedades multifamiliares.
Fredrick Schulman, de 72 años y residente de Nueva York, y Chaim “Eli” Puretz, de 29 años y residente de Nueva Jersey, se declararon hoy culpables de un cargo de conspiración para cometer fraude electrónico que afecta a una institución financiera. Moshe “Mark” Silber, de 34 años y residente de Nueva York, se declaró culpable el 9 de julio de un cargo de conspiración para cometer fraude electrónico que afecta a una institución financiera.
Según documentos judiciales, entre 2018 y 2020, Silber, Schulman y Puretz conspiraron con otros para engañar a los prestamistas para que emitieran un préstamo hipotecario para una propiedad multifamiliar y a Fannie Mae para que financiara o comprara el préstamo hipotecario. Silber y Schulman eran miembros directivos de Rhodium Capital Advisors, una entidad que participó en la adquisición y gestión de Williamsburg of Cincinnati, un complejo de apartamentos en Cincinnati, Ohio.
Puretz era uno de los propietarios de la propiedad comercial Troy Technology Park en Troy, Michigan. Silber, Schulman, Puretz y sus co-conspiradores proporcionaron a los prestamistas y a Fannie Mae documentos falsificados, incluido un contrato de compra con un precio de compra inflado y otros documentos fraudulentos.
En marzo de 2019, Williamsburg of Cincinnati fue adquirida por 70 millones de dólares. Sin embargo, Silber, Schulman y otros co-conspiradores utilizaron una identidad robada para presentar a un prestamista y a Fannie Mae un contrato de compraventa por 95,85 millones de dólares y otros documentos fraudulentos.
El 8 de marzo de 2019, se realizaron dos cierres, uno por el precio de venta real de 70 millones de dólares y otro por el precio de venta fraudulento de 95,85 millones de dólares presentado a los prestamistas. Con base en las declaraciones falsas de los co-conspiradores, el prestamista y Fannie Mae financiaron un préstamo por un monto de 74,25 millones de dólares para la compra de Williamsburg of Cincinnati.
En septiembre de 2020, Puretz y sus co-conspiradores adquirieron Troy Technology Park por 42,7 millones de dólares. Sin embargo, para respaldar un precio de compra inflado de 70 millones de dólares, Puretz y sus co-conspiradores presentaron al prestamista y al tasador una carta de intención fraudulenta para comprar la propiedad a otra parte por 68,8 millones de dólares y otros documentos fraudulentos. Con base en los documentos fraudulentos, el prestamista financió un préstamo por 45 millones de dólares.
Para ocultar la naturaleza fraudulenta de la transacción, Puretz y sus co-conspiradores concertaron un préstamo a corto plazo de 30 millones de dólares, que se utilizó para hacer parecer que tenían los fondos necesarios para cerrar la venta. El 25 de septiembre de 2020, una compañía de títulos con sede en Lakewood, Nueva Jersey, realizó dos cierres, uno por el precio de venta real de 42,7 millones de dólares y otro por el precio de venta fraudulento de 70 millones de dólares presentado al prestamista.
Está previsto que Silber, Schulman y Puretz sean sentenciados el 3 de diciembre y cada uno de ellos se enfrenta a una pena máxima de cinco años de prisión. Un juez de un tribunal federal de distrito determinará la sentencia tras tener en cuenta las Directrices de Sentencia de Estados Unidos y otros factores legales.
La fiscal general adjunta principal Nicole M. Argentieri, jefa de la División Penal del Departamento de Justicia; el fiscal federal Philip R. Sellinger para el Distrito de Nueva Jersey; el inspector general Brian M. Tomney de la Oficina del Inspector General de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA-OIG); y el inspector postal a cargo Eric Shen del Grupo de Investigaciones Criminales del Servicio de Inspección Postal de los Estados Unidos (USPIS) hicieron el anuncio.
La FHFA-OIG y USPIS están investigando el caso.
El abogado litigante Siji Moore de la Sección de Fraude de la División Penal y la fiscal federal adjunta Martha Nye para el Distrito de Nueva Jersey están procesando el caso.
Cualquier persona que tenga información sobre un fraude hipotecario comercial o multifamiliar similar puede denunciarlo comunicándose con la línea directa de FHFA-OIG al 800-793-7724 o a través de Internet en www.fhfaoig.gov/ReportFraud#hotlineform
