¿Existen las estafas en relación a créditos hipotecarios?

En el mundo financiero, existen varios tipos de estafas y fraudes de los cuales los usuarios deben tener cuidado, y uno de estos puede incluir los de tipo hipotecario.

consumidorftc

Los estafadores le prometen modificar su préstamo hipotecario o tomar otras medidas para salvar su casa, pero no cumplen sus promesas. Nunca pague por adelantado a una compañía que le prometa ayuda para obtener alivio en el pago de su hipoteca.

Los estafadores apuntan contra los propietarios de vivienda desesperados por encontrar una manera de evitar una ejecución hipotecaria para poder permanecer en sus casas. Estos estafadores prometen que obtendrán cambios a su préstamo para que usted pueda conservar su casa. Pero quieren que pague por adelantado antes de proveerle los servicios o resultados. No lo haga. Es ilegal que una compañía le cobre por adelantado a cambio de promesas de ayudarlo para obtener alivio en el pago de su hipoteca. Si está trabajando con un abogado, asegúrese de que tenga la licencia requerida para ejercer en su estado de residencia y que sea un abogado de buena reputación.

Si una compañía que le ofrece ayuda con la deuda de su hipoteca no cumple estas reglas, podrían estar tratando de estafarlo. Esto es lo que tiene que saber sobre sus derechos:

• No pague nada hasta que la compañía cumpla con los resultados que usted quiere. La Regla MARS (Mortgage Assistance Relief Services) establece que es ilegal que una compañía le cobre, antes de entregarle una oferta por escrito para modificar su préstamo u otra medida de alivio de su prestador, y hasta que usted acepte el ofrecimiento.
• La compañía debe comunicarle la información clave. Si usted decide aceptar la oferta de su prestador, la compañía debe:
  • Entregarle un documento de su prestador en el que figuren los cambios a su préstamo.
  • Indicarle claramente el total que le cobrará la compañía por sus servicios.
  • Advertirle que podría perder su casa, y perjudicar su calificación de crédito, si deja de pagar su hipoteca.
• En sus anuncios y guiones de telemercadeo la compañía debe decir claramente:
  • Que no está asociada con el gobierno y que sus servicios no han sido aprobados por el gobierno ni por su prestador.
  • Que es posible que su prestador no acepte cambiar los términos de su préstamo.
• La compañía no puede decirle que deje de hablar con su prestador. Usted siempre tiene derecho a comunicarse directamente con su prestador para ver si tiene otras opciones. Las compañías que le digan que deje de hablar con su prestador están infringiendo la ley.

Tipos de estafas de alivio para deudores hipotecarios

A continuación, se listan algunas de las señales más comunes de una estafa de alivio para deudores hipotecarios:

• Los estafadores le exigirán un pago por adelantado, antes de recibir ningún servicio. Eso es ilegal, y una señal de advertencia para poder evitarlos.
• Puede que los estafadores le pidan que pague únicamente con un cheque bancario, una transferencia de dinero o una aplicación de pago móvil. Los estafadores prefieren que pague así porque a usted le será difícil recuperar su dinero.
• Los estafadores pueden tratar de convencerle a que les transfiera la escritura de su casa. La escritura o título de propiedad es el documento legal que prueba que usted es dueño de la casa. Si usted transfiere su escritura, es probable que no la pueda recuperar.

Los estafadores inventan distintas historias para presionarlo y lograr que usted les pague. El hecho de conocer algunos de sus trucos puede ayudarle a evitarlos.

Asesoría falsa

• Los estafadores dicen: que son consejeros o asesores en temas de vivienda, o abogados; o que representan a una oficina de abogados, o que trabajan para el gobierno. Dicen que se ocuparán de todos los detalles del acuerdo con su prestador para bajar el monto de los pagos de su hipoteca o salvar su casa de una ejecución hipotecaria. Por lo general, le dicen que no hable con su prestador, ni con un abogado, consejero de vivienda o un asesor crediticio. Podrían decirle que pague sus cuotas directamente a ellos, en lugar de pagar a su prestador, o que les transfiera la escritura de su propiedad.
• El estafador recibe su dinero y nunca paga a su prestador y entonces su préstamo queda impago.
• El estafador deja de contestar sus llamadas y desaparece con su dinero. Si contrata a alguien que dice ser abogado, asegúrese de que tenga licencia para ejercer como abogado en su estado y que sea un abogado de buena reputación. El hecho de que un abogado trabaje para la compañía no significa que la compañía puede cobrarle un cargo por adelantado, o que sea legítima.

Auditorias forenses falsas

• Los estafadores dicen: que son “auditores de préstamos hipotecarios”, o “auditores de prevención de ejecuciones hipotecarias”, abogados u otro tipo de expertos. Que revisarán los documentos de su préstamo hipotecario para ver si su prestador cumplió con la ley. Le dicen que la auditoría puede ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria, acelerar el proceso de modificación de su préstamo, reducir la cantidad que adeuda, o incluso a cancelar su préstamo.
  
  • Los estafadores no pueden prometerle que una auditoría forense de préstamo le ayudará a conseguir una modificación de su préstamo, ni ninguna otra medida de alivio para su hipoteca.
  • Hay algunas leyes federales que le permiten demandar a su prestador por errores en los términos de sus documentos de préstamo. Pero, aunque demande a su prestador y gane el caso, su prestador no está obligado a modificar los términos de su préstamo para que sus pagos sean más asequibles o para darle más tiempo para repagar el préstamo. Si usted cancela su préstamo, tendrá que devolver al prestador el dinero que tomó en préstamo hasta ese momento y podría perder su casa.

Estafas de alquilar para comprar (Rent-to-Buy en inglés)

Los estafadores dicen: “Si nos entrega la escritura de propiedad de su casa, nosotros obtendremos nuestra propia financiación para salvarla de una ejecución hipotecaria”. Estos estafadores dicen que usted puede quedarse en su casa como inquilino y que, supuestamente, los pagos de su renta servirán para volver a comprar la casa más adelante.

• Tan pronto entrega la escritura de su casa, los estafadores controlan lo que sucede con la propiedad.
• Transferir la escritura de propiedad no transfiere la hipoteca, así que usted seguirá debiendo los pagos de su préstamo hipotecario. Una vez que los estafadores tienen la escritura, pueden vender la casa y quedarse con el dinero de la venta y también con el dinero que usted ya pagó sobre el préstamo (su amortización hipotecaria o equity).
• Usualmente, el estafador no le vende la casa de vuelta. Pero si ofrecen vendérsela, los términos suelen ser tan costosos que volver a comprar su vivienda se hace imposible. De hecho, a veces los estafadores le van aumentando el alquiler, y si usted incumple varios pagos, lo desalojan. Eso le da al estafador libertad para vender la casa.

Estafas para arrebatarle su amortización hipotecaria

• Los estafadores dicen: “si nos vende su casa, le ayudaremos. Una vez que recupere su estabilidad financiera puede recuperar su casa”. Otros lo engañan para que les venda su casa en efectivo por un precio muy inferior al precio de venta de casas similares en su vecindario. Estos estafadores le prometen encontrar un comprador para su casa, pero solo si les firma la transferencia de la escritura o título de propiedad y se muda. Prometen entregarle una parte de las ganancias cuando se venda la casa.
  • Una vez que usted le vende su casa al estafador (y le transfiere el título), simplemente alquilan la casa y se quedan con el dinero del alquiler mientras su prestador procede con la ejecución hipotecaria.
  • Usted pierde su casa y aún es responsable por la hipoteca impagada. Transferir la escritura o título de propiedad de su casa no cambia el hecho de que la hipoteca sigue siendo suya.

Gato por liebre o estafas de rescate de préstamo

• Los estafadores dicen: “lo ayudaremos a obtener otro acuerdo de préstamo (un préstamo de rescate) para que pueda ponerse al día con su hipoteca”.
  
  • Los estafadores le entregan un montón de papeles y le dicen que los firme para obtener el préstamo nuevo. Lo presionan para que firme rápidamente los papeles sin darle la oportunidad de leerlos atentamente o el tiempo necesario para revisar las secciones que no comprende.
  • Los estafadores lo apuran porque oculto entre el montón de papeles hay un documento traspasando el título de propiedad de su casa a nombre de los estafadores, a cambio del préstamo. Si usted transfiere la escritura a los estafadores, ellos pueden vender la casa y guardarse el dinero que obtengan de la venta. También pueden desalojarle y usted todavía tiene que pagar su préstamo hipotecario original.

Lo que tiene que saber a cerca de contratar a un abogado

Pasos a seguir antes de contratar a un abogado

Un buen abogado no garantiza resultados, independientemente de cuáles sean sus circunstancias.

Antes de contratar a alguien que dice ser abogado (que en inglés también podrían presentarse como attorney o counsel), o a una persona que le diga que trabaja con abogados, pregunte a sus familiares, amigos y otras personas de su confianza si conocen algún abogado y tienen pruebas de que ha ayudado a personas que enfrentan ejecuciones hipotecarias.

Consiga el nombre de cada uno de los abogados que lo asistirán, el estado o estados donde están licenciados y sus números de licencia profesional en cada estado. En su estado hay una organización que otorga las licencias, o un colegio o una asociación de abogados, que supervisa la conducta de los abogados. Llame al colegio o asociación de abogados de su estado, o consulte su sitio web para comprobar si el abogado que está considerando contratar ha tenido algún problema. El Colegio de Abogados de Estados Unidos tiene enlaces con el colegio de abogados de su estado, o haga una búsqueda en internet ingresando el nombre de su estado y las palabras “state bar” para encontrar el sitio web del colegio de abogados de su estado. Obtenga, por escrito, información específica sobre el trabajo que el abogado o la firma realizará para usted, incluido el costo y cuando tendrá que hacer los pagos.

Si decide contratar a un abogado manténgase en contacto con él y lleve un registro de sus conversaciones, cartas, emails, mensajes de texto y papelería. 

Algunas oficinas de abogados poco honestas envían folletos por correo que le instan a unirse a una demanda judicial masiva conjunta (mass joinder lawsuit, en inglés). Estas oficinas de abogados cobran sus honorarios por adelantado y elaboran la verdad para hacerle creer que está uniendo fuerzas con otras personas en circunstancias similares para demandar a su prestador. Le dan la impresión de que pueden detener la ejecución hipotecaria, reducir el saldo de su préstamo o sus tasas de interés, conseguirle dinero por perjuicios, e incluso obtener la escritura de su casa, libre de hipoteca. Las demandas judiciales masivas conjuntas no son demandas colectivas (class action lawsuits, en inglés). En una demanda judicial masiva conjunta, usted tiene que ir a juicio por separado para probar su caso. Y es poco probable que una demanda masiva conjunta le ayude a salvar su casa.

Abogados y cargos adelantados

Bajo la Regla MARS, los abogados pueden pedirle que pague honorarios por adelantado, pero únicamente bajo las siguientes condiciones:

• Cuando tienen licencia para ejercer su profesión en su estado de residencia o donde está localizada su casa.
• Cuando le proveen servicios legales auténticos.
• Cuando cumplen los requisitos éticos estatales aplicables a los abogados.
• Cuando depositan el dinero que usted les paga en una cuenta de fideicomiso (Client Trust Account, en inglés), retiran el monto correspondiente a sus honorarios y cargos aplicables sólo a medida que van prestando servicios legales y lo notifican de cada retiro de fondos.

Dónde encontrar ayuda legítima

Comuníquese con el administrador de su hipoteca o con su prestador.

Si tiene problemas para pagar su hipoteca o si ha recibido un aviso de ejecución hipotecaria, comuníquese inmediatamente con el administrador de su préstamo o con su prestador, aunque el proceso de ejecución hipotecaria ya haya comenzado.

Hable con un consejero certificado en temas de vivienda para obtener asistencia legítima y gratuita.

• Consulte la lista de agencias de asesoría en temas de vivienda aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para encontrar un asesor en su estado que pueda explicarle sus opciones.
• Visite makinghomeaffordable.gov, un sitio web del Departamento del Tesoro y del HUD, o llame a su línea directa de asistencia al 1-888-995-HOPE (4673).
• Visite el sitio web de la Homeowner Preservation Foundation.
• Visite los sitios web de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). Estas agencias están trabajando conjuntamente para ayudar a los dueños y locatarios de viviendas afectados por la pandemia de coronavirus.

Qué hacer si le pagó a un estafador

Los estafadores suelen pedir métodos de pago que hacen difícil recuperar su dinero. Independientemente de cómo le haya pagado a un estafador, actúe lo antes posible. Consulte más información sobre cómo recuperar su dinero.